부동산 거래 시 매수인과 매도인 간의 계약서에 '근저당 말소 조건'을 명확히 명시하는 것은 매우 중요합니다. 이를 통해 매수인은 매매가 완료된 후에도 기존의 근저당권이 남아 있어 자신의 권리가 침해되는 상황을 방지할 수 있습니다.
1. 근저당 말소 조건의 중요성
매도인이 기존에 설정한 근저당권이 매매 후에도 그대로 남아 있을 경우, 매수인의 소유권이 담보로 제공된 상태로 남게 되어 향후 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다. 따라서 계약서에 근저당 말소 조건을 명확히 기재하여 이러한 위험을 사전에 차단하는 것이 필요합니다.
근저당권을 모르는 분들이 의외로 수두룩합니다.
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2. 계약서 특약사항에 포함할 내용
계약서의 특약사항에 다음과 같은 내용을 포함하는 것이 좋습니다:
- 근저당 말소 의무: "매도인은 매매대금 수령과 동시에 기존의 모든 근저당권을 말소하여야 하며, 그 사실을 매수인에게 통지하여야 한다."
- 추가 근저당 설정 금지: "매도인은 매매계약 체결일부터 잔금 지급일까지 본 부동산에 추가적인 근저당권을 설정하지 않는다."
- 위반 시 책임: "만약 매도인이 위 조건을 위반할 경우, 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 지급하여야 한다."
3. 근저당 말소 절차 확인
근저당 말소는 단순히 대출금을 상환하는 것만으로 완료되지 않습니다. 대출금을 모두 상환하더라도 근저당권이 등기부등본에 남아 있을 수 있으므로, 반드시 말소 등기를 진행해야 합니다. 이를 위해서는 매도인 또는 대리인이 해당 관청에 말소 신청을 해야 하며, 이 과정에서 매수인도 입회하여 확인하는 것이 좋습니다.
4. 계약서 작성 시 주의사항
- 등기부등본 확인: 계약 체결 전에 해당 부동산의 등기부등본을 확인하여 현재 설정된 근저당권의 내용과 순위를 파악합니다.
- 법률 전문가 상담: 계약서 작성 시 법률 전문가의 조언을 받아 특약사항을 명확하고 법적으로 유효하게 작성하는 것이 좋습니다.
- 서류 보관: 계약서와 관련 서류는 향후 분쟁 발생 시 중요한 증거가 될 수 있으므로 안전하게 보관해야 합니다.
5. 추가 고려사항
만약 매매대금으로 기존 대출금을 상환하고 근저당을 말소하는 경우, 매수인은 잔금 지급 시점에 근저당 말소가 완료되었는지 확인하는 절차를 거쳐야 합니다. 이를 통해 자신의 권리가 보호받을 수 있습니다.
계약서에 근저당 말소 조건을 명확히 포함시키는 것은 매수인의 권리를 보호하는 데 필수적인 조치입니다. 계약 체결 시 이러한 사항을 꼼꼼히 확인하고, 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.